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张军的博客

复旦大学中国经济研究中心主任

 
 
 

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“2009年房价涨1.5%”是怎样统计出来的?  

2010-03-03 16:08:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家统计局“2009年房价涨1.5%”是怎样统计出来的?

 

 

 

张军按语:2月25日,国家统计局发布了《2009年国民经济和社会发展统计公报》,公报显示,去年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%,其中新建住宅价格上涨1.3%,二手住宅价格上涨2.4%;房屋租赁价格下降0.6%。不过,1月19日,根据国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据,2009年全年房地产成交量近9.4亿平方米,以总成交额平均计算成交价格约4695元/平方米,相比前一年均价上涨约24%,平均每平方米上涨813元。其中上海、深圳和北京位居房价涨幅前三名,同比分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。显然,后一数据的结论并不是建立在常规的统计调查方法之上的,但网民更相信它。相反,网民对于“2009年70个大中城市房地产价格同比增长1.5%”的数据反而提出了大量的质疑。国家统计局城市司2月28日不得不公布了该数据的统计调查方案予以回应。2月28日下午,国家统计局城市司在国家统计局官方网站上将全国70个大中城市房地产价格统计调查方案予以公布,并表示将认真研究社会公众和专家意见。内容如下:

 

调查内容

  (1)房屋销售价格。包括新建房和二手房销售价格两个部分。

  (2)房屋租赁价格。主要指各类房屋的市场租金,包括住宅租金和非住宅租金。

  (3)物业管理价格。

  (4)土地交易价格。指房地产开发商或其他建设单位在开发之前,为取得土地使用权而实际支付的价格,不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。

  

调查对象

  (1)各级政府房地产行政主管部门,如房管局、土管局、房屋土地交易中心等。

  (2)房地产企业。

  (3)房地产经营机构。

  (4)物业管理企业。

  (5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。

  

调查方法

  房地产价格调查为“非全面调查”,采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。

  所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75%以上。

 

统计局答疑

  1.房地产价格调查中的价格是怎样定义的?

  房地产价格调查中所调查的价格均是买方(承租方)为取得房地产所有权(使用权)所支付的实际成交价格(租金),不包括与交易有关的各种税费、手续费、中介费和物业管理费等。

  由于房屋销售(交易)价格受房屋地段、环境、 层位、朝向、装修等因素的影响,所以房地产销售(交易)价格有基价、起价、平均交易价等等。为便于资料收集和数据可比,方案规定填报价格为调查项目某特定代表样本的实际销售(交易)价。

  房屋销售(交易)价格统一按建筑面积计算。

  2.房地产价格调查中的报告期价格如何确定?

  房地产交易往往是一次性交易,当无法找到报告期同质可比对象时,可通过以下方法推算报告期价格:

  (1)用相同特质的其他样本的数据替代。

  (2)用同类房屋、同级地段(同级地段内繁华位置接近)、同样结构的非本座建筑物的报告期平均销售(租赁)价格替代。

  (3)根据同类房屋、 同级地段、 同样结构的销售(租赁)价格的变动幅度,推算报告期价格。

  (4)可通过房地产开发(销售)商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。

  3.如何抽选房屋调查样本?

  (1)为了客观真实地反映某一项目的价格变动情况,原则上选取正常销售的房屋作为调查样本。如:A栋公寓本月销售10套房屋,其中1套为关系户购买,则报表时应在关系户房之外的其他9套房屋中抽选调查样本。

  (2)在同一个房屋类型里,从销售量较大(楼层、套型、朝向等)的房屋中抽选样本。如:选定A栋普通公寓楼为调查项目,报告期为6月份。假设5月份90平方米及以下公寓共销售8套,其中二层、五层各2套,三层4套;6月份90平方米及以下公寓共销售4套,其中一、四层各销售1套,三层销售2套。则可在销售套数较多的三层中选择最接近于15日交易的某一套(5月、6月各一套)房屋作为调查样本,通过考察5月、6月样本房屋的价格变动情况,来代表该栋公寓楼中90平方米及以下套型房屋整体价格的变动情况。这里,上月销售面积为5月1日至31日销售的该房屋类型、该套型的合同总面积,上月销售金额是与上月销售面积指标对应的合同总金额。

  (3)当上期、本期房屋样本存在楼层、套型等差别时,为保证样本同质可比,统计时应剔除楼层、套型差异因素。例如:上月样本房屋为11号楼1单元五层502(套型为2),销售单价为9700元/平方米;本月选择对应样本为11号楼1单元三层301(套型为1),销售单价为9800元/平方米,两者之间存在层差、套型差。按企业规定:层数加高1层,每平方米单价高30元;套型1比套型2高10元/平方米。则报表时上月样本房屋11号楼1单元五层502(套型2)销售单价填为9700元/平方米,本月样本房屋地址为11号楼1单元三层301的销售价格经调整(同质可比处理)后应填为:9800+30×2(层差)-10(套型差)=9850元/平方米。

  (4)本期没有发生交易时的选样方法。

  以房屋销售报表为例(租赁和物业管理报表与此相同)。若上月普通住宅有销售,本月无销售,则报表时从上月销售的普通住宅房屋中选择样本(选取方法同上),然后推算其本月价格,此时的上月样本房屋销售单价为实际成交的合同价格。例如:若上月选取的样本为普通住宅3号楼3单元502号,上月单价为9700元/平方米。假如企业本月所有房屋都上涨100元/平方米,则本月样本房屋仍选为3号楼3单元502号,但销售单价变为9800元/平方米(9700+100=9800)。

(5)本期新开盘或本期有交易但上期无交易的,不进入当期报表统计。如:6月份二期高档公寓新开盘,则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报,6月份上报资料时只统计一期已经开盘在售的高档公寓数据。

 

来源:京华时报

 

 

   

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