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张军的博客

复旦大学中国经济研究中心主任

 
 
 

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调控房市最好别拖过半年  

2011-11-17 13:57:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《环球时报》上周约我写一楼市的评论。正好我在一私下场合有过一个关于楼市的简短发言,托人根据录音整理出来,就给了《环球时报》。稿子没有题目,我说让编辑们给起个名字。等到11月16日发表时,我才看到,文章用了“调控房市最好别拖过半年”的题目。哈哈,我是想不出这样的题目来的。

 

调控房市最好别拖过半年

 

张军

 

 

两年来中国实施的反通胀的紧缩政策当下正遭遇欧美债务危机的蔓延,这一局面让很多人突然间似乎意识到了与2008年的相似性。于是,业内预期对房地产调控政策的松动便指日可待。可是随着温总理前天在欧洲的讲话以及《人民日报》连续发表三篇关于房价调控不动摇的文章,人们对房地产调控政策松动的预期和自信却动摇了。它让人们不禁猜想,难道中国经济的减速还不到政府容忍的上限?难道这次真的会不一样?

   通常(包括最近一次的2008年)的经验是,在房地产受到政府严厉调控的时期,人们也总能看到房地产调控政策松动的日子到来。所谓有始有终。这猜测的道理很简单,因为谁都知道政府可以容忍的经济减速是有底线的。这个底线或许是8%,多少年来,这个8%多次被政府设定为或者默认为年度的增长目标,但每一次正常的经济增速都大大超过这个值。唯有经济减速时,人们注意到政府常常是在经济滑到这个数值上就开始踩油门。这就表明8%事实上就是底线。

   其实,最近这段时间,货币政策松动的迹象越来越明显,这说明政府对经济减速的容忍的确是有限的。在这个节骨眼上,温总理的讲话以及《人民日报》的文章说房地产调控政策坚决不动摇,那就是提醒开发商不要抱有幻想,房价向下松动的苗头不可戛然而止。也可以倒过来说,总理的讲话和《人民日报》对房产调控的言辞或许正是说明两年的宏观紧缩的政策快要松动了。看得出,政府这样做也是吸取了2008年调控房地产半途而废的教训。

   坚持两年的反通胀的紧缩政策带来的经济减速是显而易见的。而且经济的减速将遵循“加速原理”,所以尽管第三季度还有9%强的增长率,但最后一季度的环比增速必然继续下降。欧洲和美国的经济形势受主权债务危机蔓延的影响必然更糟,在这个环境里,中国国内经济的增长空间受限必不在话下:贸易不振,基建投资锐减,资本市场低迷,金融冷淡。特别是受房地产萧条的影响,上下游制造业产能闲置更将突出,给就业和政府财政收入构成巨大压力。因此,反通胀的宏观调控政策是否到了调整的时候也应该在中央政府近期的议事之中。

   不过时机的选择非常重要。与宏观经济趋于稳定的情形不同,楼市当前似乎正处在关键时候。房地产的调控坚持了两年,可是直到最近一线城市坚挺的房价才出现松动的迹象。团购价和促销价正在被更多的楼盘默默采纳,表明很多开发商有需要回笼资金来偿付土地出让金之类的大额款项。当然,这些现象还不足以证明楼市降价潮的全面到来。可以估计,多数开发商依然不愿意大幅度降价,希望咬牙过冬。或许可以判断,楼市今天的状况离开所谓的拐点也就一步之遥。政府未尝不可估计,照现在的状况看,调控再坚持几个月或半年,楼市的情况就可能真的不同了。

   最好的结局是,在接下来有限的时间里,房价开始从打折促销演变成全面下降20-30%,这种情况下,多数开发商生存了下来。因为这个尺寸就是房价处于涨势时开发商可以轻易上浮的百分比。这个水分下来了,开发商没有真亏,银行业挺得住(这是刘明康先生的银行压力测验显示的强力)。万幸,金融部门没有系统性的风险出现。地方政府的财政有减损,没有大碍,不伤元气。中国经济从10%的点上减速,但不低于8%,里外都认可。这是对最好结局的设想。

   但是达到这个结局的时间不宜过长,最好半年里实现,再长了,中国经济拖不起。如果拖上个半年8个月的,经济增速加速下降,问题可就大了。尽管道理上说降低增长速度是为了更好地解决我们经济的结构问题。但根本不可乐观。对付结构问题是持久战,不可能一年两年见效。更何况,中国经济处于加速城市化的阶段,房地产业必然举足轻重。从年度看来,新增就业和政府税收收入的增长至关重要。民生意味着,百姓不仅要挣到钱,还要政府多花钱。为了不让这个最坏结果出现,政府看起来是要打场攻坚战了。

 

    

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